O que aconteceu: o STJ reafirmou que são institutos diferentes
Em 2025, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o caso de um locatário que havia feito obras em um imóvel alugado para transformá-lo em depósito de materiais de construção. O contrato de locação continha uma cláusula na qual o locatário renunciava ao direito de ser indenizado por benfeitorias. A questão era: essa renúncia também abrangia as obras feitas, ou apenas as benfeitorias estrito senso?
O STJ decidiu que benfeitorias e acessões são institutos distintos — e que a cláusula de renúncia a benfeitorias não se estendia às acessões. Em outras palavras, o locatário podia até ter aberto mão de receber indenização por benfeitorias, mas isso não significava que havia aberto mão de indenização por acessões.
Não era a primeira vez. Em 2023, em caso semelhante (um locatário que construiu uma edificação no terreno alugado para instalar uma academia), o STJ já havia chegado à mesma conclusão. Os dois precedentes deixam claro: quando um contrato menciona apenas “benfeitorias”, não se pode interpretar essa referência como incluindo “acessões” — sobretudo em cláusulas restritivas, que limitam direitos.
Mas afinal, o que são benfeitorias e o que são acessões?
Tanto benfeitorias quanto acessões são acréscimos feitos em um bem — obras, construções, plantações, melhoramentos. A diferença está na natureza e no impacto da obra.
Acessões são obras novas que dão ou alteram a destinação do bem principal. São exemplos de acessões:
- Construir uma edificação nova em um terreno até então vazio.
- Transformar uma casa residencial em um depósito comercial, com obras estruturais.
- Erguer uma academia onde antes havia apenas um galpão.
Benfeitorias são todos os demais acréscimos ou melhoramentos — aqueles que não dão nova destinação ao bem nem alteram sua destinação original. São exemplos de benfeitorias:
- Pintar o imóvel, trocar o telhado, reformar o encanamento.
- Acrescentar uma área de estacionamento para clientes.
- Instalar ar-condicionado, fazer reparos de conservação.
A regra prática é simples: se a obra cria algo novo ou muda a função do imóvel, é acessão. Se a obra melhora, conserva ou amplia o que já existe, sem mudar sua destinação, é benfeitoria.
Por que essa diferença tem consequências práticas enormes?
A confusão entre os dois institutos não é mero debate acadêmico. Cada um segue regras jurídicas completamente diferentes:
| Aspecto | Benfeitorias | Acessões |
| Indenização | Depende da boa ou má-fé de quem as fez (arts. 1.219 e 1.220 do CC/02) | Depende da boa ou má-fé do construtor ou plantador (art. 1.255 do CC/02) |
| Direito de retenção | Sim, em alguns casos previstos em lei | Não há previsão legal |
| Critério de valor | Definido pelo art. 1.222 do CC/02 | Não há critério legal definido |
| Aquisição da propriedade | Não há regra que permita adquirir o imóvel por ter feito benfeitorias, qualquer que seja o valor | Se o valor da acessão exceder consideravelmente o valor do terreno, pode gerar aquisição da propriedade por acessão inversa (art. 1.255, parágrafo único) |
| Comunhão de bens | Benfeitorias feitas em bem particular do cônjuge entram na comunhão parcial (art. 1.660, IV) | Não há previsão de comunicabilidade |
Veja o impacto prático: uma pessoa que fez benfeitorias em terreno alheio, por maior que seja o valor investido, não adquire a propriedade do imóvel. Já quem fez uma acessão cujo valor exceda consideravelmente o valor do terreno pode adquirir a propriedade por acessão inversa — precisando apenas pagar ao dono do terreno o valor do solo.
De onde vem a confusão?
A origem do problema é histórica. No Direito Romano, não havia essa dúvida: usava-se a palavra despesas — que se referia claramente ao dispêndio de quem fez a obra. Em vários países estrangeiros, palavras como “despesas” ou “gastos” seguem sendo usadas até hoje.
No Direito português, porém, adotou-se a palavra benfeitorias, que chegou ao Brasil e permanece. O problema é que “benfeitorias” comporta dois sentidos: tanto a ideia de gasto (despesa com a obra), quanto a ideia de algo que se incorporou ao bem — o que se aproxima das acessões.
Somando-se a isso, a palavra “acessão” é usada em pelo menos quatro sentidos diferentes no Direito patrimonial brasileiro:
- O fato da incorporação de algo à coisa principal (ex.: “imóvel por acessão”).
- A própria coisa incorporada (ex.: “esta árvore é uma acessão natural do terreno”).
- Um modo de aquisição da propriedade (ex.: “aquisição por acessão inversa”).
- Uma obra feita na coisa, distinta das benfeitorias (ex.: art. 878 do CC/02, que menciona “frutos, acessões, benfeitorias e deteriorações” como institutos separados).
Com tantos significados em circulação, é natural que a confusão aconteça.
O critério para diferenciar: a regra prática
O critério distintivo é o seguinte: apenas as obras novas que deem ou alterem a destinação da coisa principal são acessões; todo o resto são benfeitorias.
Os dois casos julgados pelo STJ ilustram bem:
- No caso de 2025, o locatário fez obras novas para transformar o imóvel em depósito de materiais de construção → houve mudança de destinação → é acessão.
- No caso de 2023, o locatário construiu uma edificação no terreno alugado para funcionar uma academia → obra nova com nova destinação → é acessão.
Em ambos os casos, se a obra tivesse sido, por exemplo, a construção de um estacionamento para clientes — sem alterar a destinação principal do imóvel —, seria classificada como benfeitoria, e não acessão.
O que isso significa para contratos e negociações
A principal consequência prática do entendimento do STJ é: em cláusulas contratuais restritivas — como renúncia a indenização, limitação de direitos, cláusulas de não indenização —, não se pode estender a referência a “benfeitorias” para abranger “acessões”. São institutos diferentes e devem ser tratados separadamente.
Isso significa que:
- Um contrato de locação que mencione apenas “benfeitorias” não abrange acessões.
- Um contrato que mencione apenas “acessões” não abrange benfeitorias.
- Para que ambos os institutos estejam cobertos, o contrato precisa mencioná-los expressamente e de forma separada.
Como o STJ entende que essa vedação à interpretação extensiva se aplica a cláusulas restritivas (que limitam direitos), é de se esperar que o mesmo princípio seja aplicado a outras normas restritivas — como a regra de comunicabilidade de benfeitorias no regime de comunhão parcial (art. 1.660, IV) e a regra de aquisição da propriedade por acessão inversa (art. 1.255, parágrafo único).
O que ainda falta: lacunas na lei
O posicionamento do STJ é técnico e claro, mas revela duas lacunas importantes na legislação:
- Ausência de critério de indenização para acessões: enquanto as benfeitorias têm o critério do art. 1.222 do CC/02, as acessões (art. 1.255) não dispõem de regra sobre o valor a ser indenizado. Fica a critério do juiz, o que gera insegurança jurídica.
- Falta de regra expressa de separação: o Código Civil não diz expressamente que as regras de benfeitorias não se aplicam às acessões e vice-versa. Seria altamente recomendável que a reforma do Código Civil em andamento incluísse um dispositivo esclarecendo essa separação, bem como estabelecesse um critério de indenização para acessões.
Conclusão
A distinção entre benfeitorias e acessões não é uma minúcia técnica sem consequência. Define se uma pessoa será indenizada ou não, se tem direito de retenção, se pode ou não adquirir a propriedade de um imóvel e se determinada obra entra ou não na comunhão de bens. O STJ já firmou o entendimento de que são institutos distintos e que cláusulas contratuais que mencionam apenas um deles não abarcam o outro.
Para quem celebra contratos de locação, compra e venda ou qualquer negócio que envolva obras em imóvel alheio, a recomendação é clara: trate benfeitorias e acessões de forma expressa e separada no contrato, especificando o regime de indenização aplicável a cada uma. A omissão pode custar caro — como os casos julgados pelo STJ demonstram.
